Degressive AfA Neubauten Wachstumschancengesetz

Erhöhte steuerliche Abschreibungen für Neubauten

Erhöhte steuerliche Abschreibungen für Neubauten ab Oktober 2023

Das Wachstumschancengesetz sieht eine deutlich erhöhe steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) Gebäude, die zu Wohnzwecken dienen und entweder selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurden, vor.

Update 22.03.2024: Als Ergebnis des Vermittlungsverfahrens [467 KB] zwischen Bundestag und Bundesrat vom 21.02.2024 hat der Bundesrat am 22.03.204 nur noch eine reduzierte degressive AfA von 5% beschlossen

Konditionen im Überblick

Die Konditionen der neuen erhöhte Gebäude-AfA im Überblick:

Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
Im ersten Jahr können 5 % der Gebäudeherstellungs- oder Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 5 % des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden.
Ein späterer Wechsel der Abschreibungsmethode zur linearen AfA ist möglich.

Beispiel:

Bei 400.000 € Herstellungskosten eines Neubaus können im ersten Jahr 20.000 € (5% von 400.000 €), im zweiten Jahr 19.000 € (400.000 € abzüglich der 20.000 € vom ersten Jahr = 382.000 € Restwert) steuerlich abgezogen werden.
Dies entspricht bei einer Steuerbelastung von 42% zzgl. Solidaritätszuschlag einer anfänglichen Steuerersparnis von ca. 8.800,- € pro Jahr oder 2,2% der Gebäudeherstellungskosten.
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Details

Art der Absetzung für Abnutzung:
Anstelle der „normalen“ Absetzung für Abnutzung in gleichen Jahresbeträgen von 2% oder 3% für Neubauten kann die Absetzung für Abnutzung zeitlich begrenzt in erhöhten, jährlich fallenden Jahresbeträgen erfolgen.

Zeitliche Bedingungen – Baubeginn Oktober 2023 – September 2029:
Die Inanspruchnahme Absetzung in fallenden Jahresbeträgen ist möglich, wenn mit der Herstellung des Gebäudes nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrages erfolgte.

Beginn der Herstellung – Baubeginnanzeige maßgeblich:
Als Beginn der Herstellung gilt das Datum, das in der nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften einzureichenden Baubeginnsanzeige angegeben ist.
Sollte in Ihrem Fall keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben sein, müssen Sie erklären, dass Sie den Baubeginn gegenüber der zuständigen Baubehörde freiwillig angezeigt haben.
Eine Inanspruchnahme bei bereits laufenden Bauprojekten mit Bauanzeige vor dem 01.10.2023 ist leider nicht möglich. In diesem Fall greift die reguläre AfA für Neubauten ab 2023 von 3% pro Jahr.
Eine Verschiebung der Fertigstellung führt daher nicht zu einer höheren Abschreibung.

Bemessungsgrundlage:
Die Absetzung für Abnutzung in fallenden Jahresbeträgen erfolgt nach einem unveränderlichen Prozentsatz von 6 Prozent vom jeweiligen Buchwert (verbleibender Restwert des Vorjahres).
Beachten Sie, dass neben der erhöhten Abschreibung von 5% pa. Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung bei Gebäuden mit dieser Absetzungsmethode nicht zulässig sind.

Beispiel:
Datum der Bauanzeige 01.10.2023
Herstellungskosten des Neubaus 500.000 €

AfA 1. Jahr 25.000 €
AfA 2. Jahr 23.750 €
AfA 3. Jahr 22.563 €
AfA 4. Jahr 21.434 €
AfA 5. Jahr 20.363 €
AfA 6. Jahr 19.345 €
AfA 7. Jahr 18.377 €
AfA 8. Jahr 17.458 €
AfA 9. Jahr 16.586 €
AfA 10. Jahr 15.756 €

Summe AfA 200.632 €


Gebäudeanforderungen – Effizienzklasse 55:
Die Sonderabschreibung (degressive AfA) für den Wohnungsbau soll ab einem Effizienzstandard 55 des Neubaus in Anspruch genommen werden können. So heißt es zumindest in der offiziellen Pressemitteilung der Bundesregierung zu der Neuregelung.
Im Gesetz ist dies zwar nicht vorgesehen, aber die Neufassung des GEG 2023 sieht ohnehin vor, dass sämtliche Neubauten ab 2023 mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen müssen.
Hinweis: Sofern ihr Gebäude die Anforderungen an ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird, kommt seit 2023 unter weiteren Voraussetzungen zudem auch für Neubauten mit Bauantrag vor dem 01.10.2023 eine erhöhte Sonderabschreibung gem. § 7b EStG von 4 Jahre * 5% in Betracht.

Übergang zur Absetzung in gleichen Jahresbeträgen:
Es ist möglich, von der erhöhten degressiven Absetzung in fallenden Jahresbeträgen zur Absetzung in gleichen Jahresbeträgen (lineare AfA überzugehen. Die weitere Absetzung für Abnutzung erfolgt dann nach dem Übergang vom dann noch verbleibenden Restwert des Gebäudes.

Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich:
Trotz der erhöhten Abschreibung ist nach derzeitiger Rechtslage nach 10 Jahren Haltezeit ein steuerfreier Verkauf möglich.
Dies erlaubt ihnen, bei Neubauten in den ersten 10 Jahren der Vermietung ca. 40% der Herstellungskosten steuerlich abzusetzen und nach zehn Jahren den Kaufpreis vollständig einkommensteuerfrei zu vereinnahmen.

Kumulierung mit Sonderabschreibung möglich

Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gem. § 7b EStG kombiniert werden. Begünstigt werden dabei Neubauten, mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG (KFW-Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro qm einhalten.

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Wenn Sie Fragen zu Ihrer konkreten steuerlichen Situation und ob und wie sie von diese Neuregelung profitieren können, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.